주택담보대출규제 강화에 따른 시장반응과 영향은?

수도권 주택담보대출 규제 시행을 앞두고 전국 주택매매 가격의 오름세가 꺾였다. 한국감정원은 1월 전국 주택가격이 지난해 12월 대비 0.04% 상승했다고 31일 밝혔다. 전국 주택의 매매 평균 가격은 2억4천619만원이다. 가계부채종합대책 시행을 앞두고 투자수요 위축과 실수요 관망세가 확산하면서 지난달보다 상승폭은 0.11%포인트 감소했다.

지역별로는 제주(2.05%)와 울산(0.19%), 전남(0.15%), 강원(0.09%), 광주(0.07%), 부산(0.05%), 서울(0.05%) 등이 상승했다. 대구(0.14%↓)와 충남(0.11%↓), 경북(0.07%↓) 등은 하락했다. 전북은 보합세다. 전셋값은 지난해 12월 대비 0.14% 상승했다. 하지만 전월대비 상승폭은 0.12%포인트 줄어들었다. 전국 전세 평균가격은 1억6천163만원이다.

지역별로는 제주(1.09%), 서울(0.23%), 부산(0.20%), 전남(0.19%), 울산(0.18%), 경기(0.17%), 충북(0.14%) 등이 오름세를 보였다. 충남(0.09%↓), 대구(0.06%↓), 경북(0.01%↓)에서는 하락했다.

다음달은 가계부채 종합대책이 수도권부터 시행되면 원리금 상환에 대한 부담이 증가할 전망이다. 또 대출금리 상승과 분양권 웃돈(프리미엄) 취득세 징수 등으로 서울·수도권 지역을 중심으로 매매가 상승이 더욱 주춤할 것으로 전망된다. 한국감정원은 매수심리가 위축되면서 지역별 양극화가 심화할 것으로 예상했다. 한국감정원 관계자는 “수도권을 중심으로 매수심리가 위축될 것”이라며 “특히 전세가율이 높은 지역을 중심으로 전세난에 매매로 돌아서는 실수요가 늘어나 지역별 양극화가 심화할 것”이라고 말했다.

 

수도권지역은 다음달(2월) 1일부터 새로운 주택담보대출 심사 기준이 도입되면서 주택담보대출을 받으려면 원금과 이자를 모두 나눠 갚아야 한다. 집값 또는 소득보다 빌리려는 돈이 많거나 소득증빙을 제대로 못 해도 대출 초기부터 원금을 나눠 갚아야 한다. 이전에는 매달 이자만 내다가 만기 때 원금을 한꺼번에 상환하거나 거치기간(이자만 내는 기간)을 설정한 후 이를 연장하는 방식으로 원금 상환 시기를 미룰수 있었다. 그러나 앞으로 이러한 방식의 만기 일시상환, 거치·분할상환은 아주 예외적인 경우에만 인정한다.

 

1월 중 주택담보대출이 3조원 가량 증가한 것으로 나타났다. 금융감독원은 지난 27일 기준 주택담보대출(주금공 유동화대출 포함)은 479조9000억원으로 전달(477조1000억원) 대비 2조8000억원 늘었다고 밝혔다. 1월 전체적으로는 약 3조원 내외 증가한 것으로 추정된다. 통상 1월에는 주택거래 비수기임에도 예년 대비 증가세가 뚜렷한 것은 아파트 집단 대출이 늘어난 영향으로 풀이된다. 주택담보대출은 2012년부터 2014년 까지 매년 1월 중 감소세를 기록했고, 지난해 1월에는 2조5000억원 늘었다. 일각에는 다음달 여신심사 가이드라인 시행을 앞두고 은행들이 대출심사를 깐깐하게 하면서 1월중 대출규모가 감소했다는 지적이 제기됐으나, 주금공 유동화대출을 포함할 경우 도리어 큰 폭으로 증가했다는 게 금감원 설명이다. 한편 다음달부터 시행되는 은행권 주택담보대출 여신심사 선진화 가이드라인과 관련, 금감원은 "획일적으로 대출이 감축되거나 자격을 갖춘 실수요자들이 대출을 받기 어려워지는 등 일부에서 우려하는 부작용이 발생하지 않도록 은행에 대한 감독을 강화해 나갈 계획"이라고 밝혔다.

수도권 이외지역은 그동안 소득을 엄격하게 들여다보지 않았던 대출 심사 관행을 고려해 3개월간 추가 준비 기간을 두고 5월 1일부터 새 기준을 적용한다. 이와관련하여 주택을 담보로 은행 돈을 빌리거나 기존 주택담보대출이 있는 대출자가 궁금해하는 주요사항에 대해 알아보자.
첫째, 이자만 내는 ‘거치식’ 대출 어려워져질까?
새로운 주택담보대출 가이드라인은 대출을 갚을 수 있는 범위 내에서 처음부터 원금과 이자를 함께 나눠 갚자는 게 주요 골자다. 명확한 대출 상환계획이 있는 등 일부 예외 사례에 해당하면 거치식 대출을 받을 수 있다. 아파트 중도금 대출과 같은 집단대출은 이번 가이드라인에서 예외 대상이다. 1월 29일 대출을 신청하고 입금이 안 됐더라도 비거치·분할상환을 적용받지 않는다. 시행일 이전에 전산 등록(승인 신청)된 대출은 새 주택담보대출 여신심사 가이드라인 대상이 아니다. 수도권은 2월 1일, 비수도권은 5월 1일부터 신청하는 신규 대출부터 적용받는다.
둘때, 기존 거치식 대출, 한차례 추가 연장 가능하까?
기존에 거치·분할상환으로 받은 주택담보대출은 거치기간이 연장됐더라도 곧바로 원금과 이자를 나눠 갚는 분할상환으로 넘어가지 않는다. 2018년 12월 31일 이전에 같은 은행에서 같은 금액 이하로 갈아타면 한 차례 더 거치기간을 연장할 수 있다. 최장 3년까지 가능하다. 또 비거치·분할상환을 선택하더라도 1년 정도 거치기간을 설정할 수 있다. 만기 일시상환 대출자들도 원칙적으로 만기를 재연장할 수 있다. 기존 대출은 새로 적용되는 여신심사 가이드라인 대상이 아니기 때문이다. 그러나 일부 은행들은 주택담보대출비율(LTV) 70% 초과자, 총부채상환비율(DSR) 80% 초과자, 신용등급 7등급 이하자 등에 대해선 만기를 연장할 때 금리를 올리거나 대출액 일부를 상환토록 할 예정이다. 
세째, 증빙 소득 없다면 배우자 소득으로 인증가능할까?
원천징수영수증 등 증빙소득을 은행에 제출하는 것이 원칙이지만 증빙소득이 없다면 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 인정소득과 신용카드 사용액, 임대소득 등 신고소득을 통해 소득을 증빙하면 된다. 신고소득만 있다면 비거치·분할상환으로만 대출을 받을 수 있다. 좀 더 유리하게 대출을 받고 싶다면 대출자 본인뿐만 아니라 배우자의 소득을 합산할 수도 있다. 배우자는 본인 명의의 주택담보대출이 없어야 하며 배우자의 소득을 합산하면 배우자의 금융부채까지 합산해 총부채상환비율(DTI)을 산정한다. 
아파트 분양 등을 위한 집단대출이나 3,000만원 이하의 소액 대출은 별도의 서류 없이 최저생계비로만 가능하다. 단, 3,000만원은 집 한채를 담보로 금융권 전체에서 받을 수 있는 한도다. 증빙 소득을 갖춘다면 3000만원을 초과해 대출을 받을 수 있다. 특히 DTI를 초과하더라도 1억원까지 대출을 신청할 수 있다. 
네째, 의료비·학자금 등은 분할상환에서 제외되나?
의료비나 학자금 등 급하게 필요한 자금에 대해선 분할상환을 하지 않아도 된다. 가장이 사망했거나 퇴직해 불가피하게 생활자금이 필요한 경우도 마찬가지다. ‘급한 돈’이 아니더라도 예·적금의 만기가 도래하거나 주택 처분 등 상환 계획이 명확하다면 만기 일시상환 등으로 대출을 받을 수 있다. 상속 등으로 불가피하게 빚을 떠안게 되거나 아파트 분양 등을 위한 집단대출도 일시상환이 가능하다. 다만 이를 위해선 증빙 서류가 필요하다. 의료비는 의사소견서나 병원비 영수증 등을, 명확한 상환 계획이 있다면 거래상황표나 매매계약서 등이 있어야 한다.
다섯째, 변동금리 선택 시 고정금리보다 대출액 줄어들까?
변동금리를 선택하면 대출 한도가 고정금리보다 줄어들 수 있다. 앞으로 금리상승 가능성을 고려해 스트레스레이트(stress rate), 즉 상승 가능한 금리를 적용해 대출한도를 산정하기 때문이다. 상승 가능한 금리를 대입해 DTI를 산출한 결과 그 비율이 80%를 넘어서지 않도록 대출한도가 제한된다. 변동금리 2.5%를 적용해 대출은 받지만, 상승 가능금리가 3.0%라면 3.0%를 기준으로 DTI를 산정하므로 대출을 받을 수 있는 금액은 줄어들 수 있다. 다만, 집단대출이나 불가피한 채무 인수 등은 예외다.